hal yang perlu diperhatikan saat membeli rumah

Hal Yang Perlu Diperhatikan Pada Saat Membeli Rumah

Hal Yang Perlu Diperhatikan Pada Saat Membeli Rumah

Posted by Dacore Design | August 19, 2015 | Tips

Dalam bisnis properti, ada beberapa pajak yang sebaiknya Anda ketahui sebelum bertransaksi. Hal ini penting diketahui agar properti Anda tidak bermasalah di kemudian hari.

Ada tiga komponen pajak penting yang perlu diketahui pemilik, pembeli, dan penyewa rumah, yakni Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Pajak Penghasilan (PPh), dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) ditetapkan berdasarkan Undang-undang No. 12 tahun 1985 dan mulai berlaku sejak Januari 1986. Menurut ketentuan Undang-undang tersebut, bukan saja pemilik tanah dan bangunan yang wajib membayar PBB, tetapi juga penyewa atau siapa saja yang memanfaatkannya.

Batas nilai jual properti yang kena pajak, minimal sebesar Rp8 juta. Tetapi undang-undang ini juga memungkinkan pengurangan pajak maksimal 75%, bahkan untuk objek pajak yang terkena bencana alam akan diberikan pengurangan pajak hingga 100%.

Dasar pengenaan pajak adalah nilai jual objek pajak (NJOP), dan besarnya PBB yang terutang oleh setiap wajib pajak adalah 0,5% dikalikan Nilai Jual Kena Pajak. Besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan. Tetapi untuk daerah-daerah tertentu?sesuai dengan perkembangan daerahnya?NJOP dapat ditetapkan setiap tahun.

Besarnya nilai PBB yang harus dibayar oleh setiap pemilik/pengguna rumah, umumnya sudah ditetapkan oleh Kantor Pelayanan Pajak setempat melalui penerbitan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang dikeluarkan setiap tahun. Dalam SPPT tercantum nama wajib pajak, besarnya pajak yang harus dibayar dan perhitungannya, serta di bank mana pajak itu harus dibayar.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB)

Jenis pajak ini diatur oleh Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 dan terhitung efektif mulai 1 Januari 1998. Dalam undang-undang ini, yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh pribadi atau badan, yang meliputi:

a. Jual Beli

b. Tukar-menukar

c. Hibah

d. Hibah Wasiat

e. Hadiah

f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya

g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan

h. Penunjukan pembeli dalam lelang

i. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap

j. Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan pajak dan di luar pelepasan hak

Sementara yang tidak dikenakan BPHTB adalah:

a. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan azas timbal balik

b. Negara

c. Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang ditetapkan oleh menteri

d. Orang pribadi atau Organiasi karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama

e. Wakaf

f. Warisan

g. Digunakan untuk kepentingan ibadah

Besarnya tarif pajak (bea) ditetapkan sebesar 5% yang dikenakan kepada pemilik atau pembeli rumah. Nilai yang diwajibkan membayar pajak dibatasi di atas Rp30 juta.

3. Pajak Penghasilan (PPh)

PPh diatur melalui Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994, dimana atas penghasilan yang diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang jumlahnya lebih dari Rp60 juta.

Pengalihan hak atas tanah dan bangunan terdiri atas:

a. Penjualan, tukar-menukar, dan perjanjian hak. Pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah

b. Penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain, kepada pemerintah untuk pembangunan, termasuk untuk kepentingan umum, baik yang memerlukan atau tidak memerlukan persyaratan khusus

Besarnya PPh adalah 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai penghasilan atas hak atas tanah dan bangunan

DANA LAIN YANG PERLU DISIAPKAN

Dalam membeli sebuah properti, jangan lupa untuk mengalokasikan dana untuk beberapa biaya di luar nilai transaksi. Biaya lain tersebut adalah:

1. Pajak Pertambahan Nilai (PPn)

Pengembang biasanya sudah memasukan PPN ke dalam harga jual propertinya, kecuali untuk rumah susun atau rumah sederhana bersubsidi yang tidak dikenakan PPN. Sementara untuk rumah second, biasanya pajak ditanggung pembeli dan penjual, masing-masing 5%.

2. Biaya yang Dibayarkan Pada Pengembang

Biaya ini yang mencakup biaya perizinan, pengurusan IMB (Izin Mendirikan Bangunan), hingga pengurusan sertifikat properti yang berbentuk SHM (Sertifikat Hak Milik), strata title, atau HGB (Hak Guna Bangunan). Sama seperti PPN, biasanya pengembang sudah memasukkan biaya-biaya tersebut ke harga rumah atau apartemen yang dijualnya. Besarnya kira-kira 3% ? 4% dari harga jual.

3. Biaya Notaris

Jasa notaris dibutuhkan untuk mengesahkan akta jual beli (AJB), akta pembagian hak tanggungan (APHT), hingga pemeriksaan keabsahan sertifikat. Besarnya biaya tergantung dari masing-masing notaris.

4. Biaya Bank

Jika Anda menggunakan kredit dari bank, maka bank akan mengutip biaya provisi. Biaya ini mencakup biaya appraisal dan biaya administrasi.

Biaya appraisal adalah biasa jasa konsultan independen untuk menaksir harga pasar properti yang akan dibiayai. Selain itu, bank juga mengharuskan debitur membayar biaya asuransi untuk melindungi aset jaminan dari kebakaran. Sedangkan untuk melindungi risiko pada debitur, bank juga mengharuskan calon debitur membayar premi asuransi jiwa.

5. Biaya Fasilitas dan Perawatan (IPL)

Setelah properti dibeli biasanya akan muncul biaya-biaya yang harus rutin dikeluarkan, misalnya biaya perawatan, kebersihan, keamanan, dan lain-lain. Unit apartemen biasanya dikenakan biaya-biaya rutin, seperti service charge dan sinking fund. Sementara untuk tanah atau kavling tidak memunculkan biaya pemeliharaan yang besar.

Sebagian besar pembeli rumah, memilih menggunakan fasilitas pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Hal ini dikarenakan oleh harga rumah yang semakin tidak terjangkau untuk dibeli secara tunai. Dalam memilih KPR, ada beberapa hal yang harus diperhatikan.

Pilihlah bank terpercaya yang dijamin oleh pemerintah. Hindari bank-bank yang berani memberikan bunga diluar kewajaran dan tidak dijamin pemerintah. Perbanyak informasi dari beberapa teman terpercaya Anda maupun agen properti Anda. Biasanya setiap agen properti sudah bekerja sama dengan pihak bank untuk memberikan informasi bunga KPR tersebut. Ketahuilah perbedaan antara bunga tetap maupun floating. Selain itu, perhatikan jangka waktu KPR. Sesuaikan dengan kemampuan penghasilan Anda. Biasanya cicilan KPR adalah sebesar 30% dari total penghasilan Anda. Sedangkan DP yang harus dibayar bisa berkisar antara 10% – 30% untuk rumah pertama dengan ketentuan yang berbeda-beda. Perhatikan juga persyaratan-persyaratan lain yang harus dipenuhi dalam pengajuan akad kredit.

TIPS MENGHITUNG CICILAN KPR

Apabila Anda ingin membeli rumah atau apartemen melalui faasilitas kredit bank, sebaiknya Anda jeli dalam mengalokasikan dana cicilan Anda. Karena apabila Anda tidak memperhitungkan besarnya cicilan kredit Anda dari awal, bisa terjadi dana Anda tidak cukup untuk membayar cicilan di tengah-tengah prosesnya, sehingga mengakibatkan kredit macet bahkan penyitaan.

Pada umumnya bank mematok cicilan per bulan tak lebih dari 30% dari total penghasilan (suami dan istri). Kebijakan ini diambil demi kepentingan nasabah sendiri, agar sisa penghasilan bisa digunakan untuk keperluan hidup lain.

Besarnya cicilan KPR ditentukan dari besarnya uang muka dan jangka waktu KPR. Bila ingin mendapat plafon kredit tinggi dengan cicilan rendah, bayarlah uang muka dengan nilai besar. Asumsinya, dengan jangka waktu tetap: makin besar uang muka, makin kecil pula cicilannya.

Jika tak mampu membayar uang muka dengan jumlah besar, tetapi ingin cicilan tetap rendah, pilihlah KPR dengan jangka waktu panjang. Saat ini sudah ada bank yang memberikan jangka waktu cicilan (tenor) KPR selama 20 tahun, bahkan dalam waktu dekat ada bank yang menawarkan tenor 30 tahun. Akan tetapi perlu diingat, semakin panjang jangka waktu cicilan, makin banyak pula uang yang harus Anda bayarkan.

Contohnya, nilai KPR yang hendak diajukan Rp200 juta dengan bunga efektif 12% per tahun. Jika Anda mengambil KPR berjangka waktu lima tahun, Anda perlu mencicil pokok plus bunga sebesar Rp 4.448.889 per bulan. Itu berarti total uang yang harus Anda setor ke bank sebesar Rp266.933.340.

Apabila jangka waktu kredit diperpanjang menjadi 10 tahun, cicilan per bulan hanya sekitar Rp2.869.418. Tetapi, coba hitung dengan teliti, berapa banyak total uang yang harus dibayarkan ke bank. Jumlahnya bisa mencapai Rp344.330.160 (hampir 150%).

Dengan perhitungan yang tepat, Anda akan dapat mengambil keputusan  sendiri jangka waktu pembayaran KPR tersebut. Akan lebih baik jika Anda bersedia mengencangkan ikat pinggang selama jangka waktu tertentu untuk mendapatkan hitungan matematis yang lebih hemat dalam memilih produk dan skema cicilan KPR.

Jangan lupa untuk memperhitungkan dana-dana lain yang harus dikeluarkan di awal transaksi, seperti cicilan KPR pada bulan pertama, pajak, biaya notaris, provisi, kredit, asuransi, hingga bea balik nama.

TIPS MEMILIH JANGKA WAKTU CICILAN KPR

Saat Anda memutuskan membeli rumah melalui fasilitas kredit bank (KPR), Anda harus menghitung jangka waktu kredit Anda. Jangka waktu kredit ini akan berpengaruh terhadap besarnya cicilan per bulan yang harus Anda bayarkan.

Jangka waktu mengangsur KPR yang paling realistis dan paling baik adalah sesuai dengan kemampuan keuangan. Jika kemampuan keuangan Anda tidak cukup untuk mengambil cicilan KPR dengan tempo 5 tahun, maka pilihlah yang berjangka waktu lebih lama, misalnya 10 tahun atau 15 tahun.

Jika Anda mengambil KPR dari bank konvensional, selalu ada risiko yang menyertai Anda. Pasalnya, suku bunga pinjaman dapat berubah setiap waktu (floating), bergantung kondisi ekonomi nasional. Sebagai contoh, pada 2006 lalu suku bunga KPR melonjak dari 12% menjadi 17%, kemudian menurun sampai 13%-15%. kondisi paling buruk dalam sejarah Indonesia adalah pada 1998 lalu, dimana tingkat bunga KPR melesat sampai lebih dari 30%.

Oleh karena itu, usahakan di saat bunga kredit berada pada angka yang tinggi (di atas 10% per tahun), sebaiknya Anda menggunakan jenis pembayaran lain seperti cash keras atau cash bertahap. Namun apabila tidak memungkinkan, maka sebaiknya Anda bisa mempelajari penawaran dari beberapa bank agar Anda bisa mendapatkan bunga kredit terkecil.

Apapun cara bayar yang Anda pilih, beranikan diri Anda untuk segera membeli sedini mungkin karena kenaikan harga properti di Indonesia tiap tahunnya cenderung tinggi.

TIPS AGAR PENGAJUAN KPR DITERIMA

Membeli rumah dengan pembiayaan KPR atau KPA merupakan hal yang umum dilakukan, terutama bagi pasangan muda saat ini. Namun, dalam proses pembelian rumah baik primary maupun secondary, semua developer atau pemilik menetapkan booking fee (uang tanda jadi) yang sifatnya tidak bisa dikembalikan. Hal ini menimbulkan kecemasan di pihak pembeli seandainya permohonan KPR atau KPA ditolak oleh bank, maka uang booking fee akan menjadi hangus dan tidak bisa ditarik kembali.

Oleh karena itu, ada beberapa tips yang sebaiknya Anda perhatikan ketika mengajukan KPR atau KPA :

1. Data pribadi yang harus anda miliki dan masih berlaku antara lain:

– FC KTP anda dan pasangan anda (jika sudah menikah)

– FC Kartu keluarga (KK)

– FC Surat Nikah/Cerai.

Seseorang yang sudah menikah atau sudah cerai tetapi tidak dapat menunjukkan surat nikah atau cerainya dapat menyebabkan gagal akad. Mungkin bank bisa menyetujui permohonan kprnya, tetapi Notaris biasanya akan menolak untuk proses akad jual beli.

2. Data Penghasilan dan Pekerjaan

– Asli slip gaji 3 bulan terakhir

Surat keterangan kerja dari perusahaan minimal 2 tahun masa kerja, dan pastikan status karyawan anda adalah karyawan tetap. Penghasilan anda harus cukup, minimal besar gaji anda 3 kali lipat angsuran anda. Tiga kali lipat angsurang anda ini bisa berupa penghasilan anda ditambah dengan penghasilan pasangan anda. FC rekening koran atau FC buku tabungan anda selama 3 bulan terakhir. Buku tabungan atau rekening koran harus dari buku tabungan dimana anda menerima gaji. Antara slip gaji dengan buku tabungan harus cocok, tanggal dan jumlah penerimaan gaji anda. Saldo yang tersisa dalam rekening tidak menjadi ukuran, akan tetapi kecocokan slip gaji dengan buku tabungan anda. Penolakan KPR karena alasan gaji tidak cukup dapat diatasi dengan menaikkan jumlah uang muka.

3. BI Checking

Pada developer yang jujur sebelum anda membayar Booking Fee, biasanya team salesnya akan menanyakan tentang kepemilikan kartu kredit atau pinjaman bank lainnya yang mungkin masih berjalan. Hal ini untuk mengantisipasi, jika konsumen memiliki kartu kredit atau pinjaman lainnya di bank dan pernah menunggak, maka akan mengakibatkan proses BI Checkingnya tidak lolos, dan berimbas pada permohonan kpr anda langsung ditolak sbelelum dianalisa. Penolakan KPR karena BI Checking tidak lolos akan sulit diupayakan untuk mendapatkan KPR. Mungkin anda bisa merubah cara pembayaran pembelian rumah anda ke metode pembayaran yang lain, misalnya pembayaran tunai bertahap.

MEMILIH PENGEMBANG PERUMAHAN (DEVELOPER)

Memilih developer yang baik sangat penting bagi pengembangan lingkungan rumah Anda di kemudian hari. Sering kali dalam melakukan promosi produk, pihak developer menjanjikan banyak hal, mulai dari lokasi yang strategis, fasilitas yang memadai, akses jalan yang baik, harga yang kompetitif, dan lain sebagainya. Namun, sebagian besar developer memasarkan produknya dalam bentuk gambar karena pihak developer tidak mau menanggung resiko kerugian apabila tidak ada pembeli. Oleh karena itu, sebaiknya pihak pembeli mencari informasi terlebih dulu mengenai integritas developer tersebut.

Memang tidak jarang kita mendengar beberapa informasi developer yang membawa lari uang konsumen sehingga rumah yang dijanjikannya pun tidak dibangun. Padahal di tahap awal Anda sudah menyerahkan uang tanda jadi dan DP (down payment) sebesar 20% – 30% sebagai ikatan dengan pihak developer. Atau bangunan yang jadi tidak sesuai dengan janji developer di awal promosi. Agar hal ini tidak terjadi pada Anda, sebaiknya Anda memastikan dulu beberapa poin berikut sebelum Anda membeli produk dari developer tersebut.

1. Integritas developer

Banyak sekali developer bermunculan dalam beberapa tahun terakhir. Integritas developer bukan berarti developer tersebut harus punya nama besar, sudah membangun beberapa proyek, atau memiliki sumber dana besar. Pada kenyataannya, banyak developer skala kecil yang juga memiliki integritas baik. Anda harus memiliki kejelian dalam menilai integritas sebuah developer. Yang utama adalah komitmen dari developer tersebut.

2. Konsep pengembangan dan pemasaran

Hal lain yang harus dilihat adalah konsep pengembangan dari developer itu sendiri. Kalau developer tidak memiliki aset tanah yang cukup besar untuk membangun sarana umum, paling tidak Anda harus memastikan kualitas bangunannya akan bagus dan memenuhi standard nasional. Biasanya standard spesifikasi rumah saat ini sudah menggunakan rangka atap baja ringan, dinding hebel (bata ringan), kusen alumunium, dan lain sebagainya. Hindari developer yang mengutamakan harga murah tapi memberikan spesifikasi bangunan di luar standard tersebut. Bagi developer yang memiliki aset tanah cukup besar, ada baiknya Anda tanyakan konsep pengembangannya. Hindari membeli produk dari developer yang tidak memiliki konsep. Pada kenyataannya, ada beberapa developer yang memiliki aset tanah puluhan hektar namun hanya fokus pada penjualan produk dan tidak memiliki konsep pengembangan maupun pembangunan sarana umum. Jangan mudah terpercaya dengan janji developer yang tidak masuk akal atau tidak realistis.

3. Manajemen developer

Memilih developer yang baik maka harus dipastikan developer Anda dikelola oleh orang-orang yang profesional. Anda bisa menilai profesionalisme manajemen developer dari proses pemasaran dan penyajian data. Developer yang dikelola dengan baik harus sudah memiliki rekanan kerja sama untuk KPR, brosur dan contoh bangunan yang akan dijual, skema harga yang jelas, spesifikasi bangunan yang jelas, perijinan yang jelas, dan SOP (Standard Operation Prochedure) pembayaran maupun serah terima unit yang jelas.

4. Legalitas developer

Cek surat-surat developer dan pastikan bahwa developer tersebut memiliki surat tanah dan ijin bangun. Pengecekan ini bisa dilakukan ke beberapa lembaga terkait setempat.


Notice: Uninitialized string offset: 0 in /home/dacoredesign/public_html/wp-content/themes/h-code/lib/hcode-extra-functions.php on line 1617

Notice: Uninitialized string offset: 0 in /home/dacoredesign/public_html/wp-content/themes/h-code/lib/hcode-extra-functions.php on line 1618

Notice: Uninitialized string offset: 0 in /home/dacoredesign/public_html/wp-content/themes/h-code/lib/hcode-extra-functions.php on line 1636

Notice: Uninitialized string offset: 0 in /home/dacoredesign/public_html/wp-content/themes/h-code/lib/hcode-extra-functions.php on line 1637
Blog Comments

Bagus sekali info rumah propertyny jad paham biaya rumah kpr bank

Bagus bgt info bisnis property tentang pajak rumah trim sdh berbagi

Add a comment

*Please complete all fields correctly

Related Blogs

jasa kontraktor renovasi bangunan desain furniture interior dacore
Posted by admin | July 3, 2017
Pernah merasa bosan di kosan? atau mungkin anda sering di kamar dengan suhunya panas seperti dijemur terik sinar matahari. bagi anda yang mengalami hal serupa tadi, anda bisa mendesain atau...
Persiapan dalam Membangun rumah
Posted by admin | May 26, 2017
Pembangunan rumah di Cluster Saphire, Gading Serpong PERSIAPAN DALAM MEMBANGUN RUMAH Untuk jaman sekarang mungkin sudah mulai jarang yang membangun rumah sendiri. Sudah banyak developer Properti yang membuat perumahan dimana...
Posted by admin | April 13, 2017
TIPS MEMBUAT KOLAM RENANG Tentu banyak dari kita yang sudah mempunyai rumah sendiri dan punya budget lebih serta punya lahan yang cukup untuk di buat kolam renang. Olah raga Renang...